Тема: Основы теории экономической эффективности землеустройства.

Цель: Усвоить основные виды и принципы оценки экономической эффективности землеустройства, теоретически значимые для деятельности инженера-землеутроителя.

ПЛАН

1. Сущность, виды и принципы оценки экономической эффективности землеустройства.

2. Критерий и показатели оценки народнохозяйственной эффективности.

3. Методика определения народнохозяйственной эффективности с использованием цепных индексов.

4.Организация и планирование землеустройства.

Вступление

Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности общества. Рациональное использование и охрана земель –основные критерии при использовании земель для различных целей — ведения коммерческой деятельности, организация кварталов жилых массивов, создание территорий с ограниченным режимом использования (земли природно-заповедного фонда). Не нужно забывать и то, что земля — товар и ресурс ее ограничен, поэтому знание и применение на практике основных теорий экономической эффективности при землеустройстве является основным звеном всей землеустроительной деятельности.

Структура лекции

1. Землеустройство - это составная часть экономической системы общества и представляет собой сложный, многогранный процесс, зависящий от характера производственных отношений, форм собственности на землю и другие средства производства. Из этого общего положения вытекают следующие выводы:

Экономическая эффективность землеустройства должна оцениваться исходя из системы экономических взаимосвязей и соответственно требует системы оценочных показателей;

Необходимо учитывать, с одной стороны, коллективные и личные интересы землепользователей и землевладельцев, с другой - общественные интересы, что требует использования как хозрасчетного (коммерческого), так и народнохозяйственного (бюджетного) подхода при определении экономической эффективности;

Поскольку земля является элементом окружающей природной среды (биосферы), следует принимать во внимание условия воспроизводства плодородия почв и экологические характеристики территории;

При расчете показателей эффективности важно вычленить эффект собственно землеустройства, сопоставив его с соответствующими затратами, обеспечив качественную однородность и количественную сравнимость показателей по горизонтали и вертикали (по различным хозяйствам, по составным частям и элементам проекта и т. д.);

Поскольку проекты землеустройства связаны с осуществляемыми на их основе проектами улучшения использования земли, водохозяйственного, производственного и дорожного строительства и т. п., нужен учет эффективности мероприятий, которые осуществляются в период до полного освоения проекта, затрат на формирование (пополнение) основных и оборотных средств, сопряженных расходов, связанных с компенсацией потерь и охраной окружающей среды;

разрыв во времени (лаг) между осуществлением капитальных вложений и получением эффекта от них предполагает соизмерение платежей и поступлений, не совпадающих во времени.

Землеустройство может рассматриваться в нескольких аспектах - по отношению к окружающей природной среде, к материальному производству и к обществу в целом. Соответственно его эффективность подразделяется на экологическую, производственно-экономическую и социальную.

2. В народнохозяйственном аспекте землеустройство - это инструмент целенаправленного распределения земельного фонда страны в интересах всего общества по категориям, землепользователям и землевладельцам, угодьям, а также регулирования деятельности предприятий различных отраслей в целях проведения в жизнь экономической и земельной политики государства. В этом смысле землеустройство - неотъемлемая часть системы общественного производства, без которой невозможна рациональная организация любого предприятия. Землеустройство необходимо при любых изменениях производства и территории, таких, как:

В сельском хозяйстве рост объемов производства наиболее точно выражается показателем валовой продукции. Определенное влияние на нее оказывает и землеустройство.

В народнохозяйственном аспекте землеустройство - это инструмент целенаправленного распределения земельного фонда страны в интересах всего общества по категориям, землепользователям и землевладельцам, угодьям, а также регулирования деятельности предприятий различных отраслей в целях проведения в жизнь экономической и земельной политики государства. В этом смысле землеустройство - неотъемлемая часть системы общественного производства, без которой невозможна рациональная организация любого предприятия. Землеустройство необходимо при любых изменениях производства и территории, таких, как:

Образование, укрупнение, разукрупнение и реорганизация землепользовании (землевладений) и их систем;

Изменение специализации и концентрации производства;

Внедрение прогрессивных форм землепользования, землевладения, систем ведения хозяйства, земледелия; осуществление мелиоративных, противоэрозионных и природоохранных мероприятий;

Приведение существующей организации территории в соответствие с новыми технологиями и т. д.

Хозрасчетная (коммерческая) эффективность отражает влияние намеченной проектом организации территории на эффективность производства конкретных хозяйств или их самостоятельных хозрасчетных производственных подразделений.

Критерий эффективности внутрихозяйственного землеустройства должен быть не только измерителем, дающим количественную оценку организации территории, но в первую очередь характеризовать ее качественную сторону.

Рассматривая эффективность с народнохозяйственных позиций, предлагается учитывать три однородных показателя, характеризующих абсолютный относительный

IИ удельныйэффекты.

Для оценки совокупнойЭффективности землеустройства, од-

Нако, более пригодно соотношение - ->тах, что обусловливается

Следующими причинами.

Во-первых, данное выражение может учитывать временной аспект в следующих видах: путем соизмерения ежегодного эффекта (Р) не только с ежегодными затратами (3), но также и в случае, если величина (3) представляет собой единовременные вложения. Кроме того, данная величина может иметь не только статический, но и динамический характер:

Во-вторых, при сопоставлении во времени и по другим условиям данное соотношение предполагает учет различных источников эффекта к вызвавшим их затратам

В-третьих, рассматриваемое соотношение затрат и результатов также может характеризовать различные стороны эффективности - относительную (-), удельную (-) и абсолютную (Р).

В-четвертых, величина - отражает не только общую эффективность всего производства через соотношение но и дает возможность оценить использование различных видов ресурсов; например, если Р - валовая продукция, а 3, - соответственно затраты труда, фондов, капитальных вложений, земельная площадь и Р т. д., то отношение результата к затратам «о- характеризует производительность труда, фондоотдачу, эффективность капиталовложений, урожайность (или через валовую продукцию в стоимостном выражении - эффективность использования земли).

3. При оценке эффективности капитальных вложений для этих целей типовая методика рекомендует рассчитывать прирост национального дохода как разность между полученными его объемами в конце и начале периода, в течение которого осуществляются капитальные затраты. Например, если в 1985 г. в сельском хозяйстве России было создано 49,7 млрд руб. национального дохода, а в 1990 г. -68,1 млрд руб., то его прирост за этот период составил 18,4 млрд руб.

Однако отнести данный прирост полностью за счет капитальных вложений и тем более за счет землеустройства невозможно. За указанный период менялись цены на средства производства, услуги, технику, оборудование, строительные материалы, что вызвало рост производственных затрат. Так, например, из общего прироста производственных затрат в период с 1976 по 1980 г. в колхозах 57,6 % было связано с повышением цен на средства производства и услуги, 30,2 % приходилось на увеличение материалоемкости (не связанное с требованиями технологии производства), только 8,8 % - на рост оплаты труда и 3,5 % - на увеличение страховых платежей. Это означает, что часть капиталовложений, направляемых для расширения производства, расходуется на покрытие возрастающих цен, то есть фактически идет на простое воспроизводство.

Кроме того, за период с 1985 по 1990 г. произошло некоторое сокращение численности работников, занятых в сельском хозяйстве; для повышения производительности труда вкладывались средства в развитие материально-технической базы производства, рост фондовооруженности и т. п.

Поэтому возникает задача выделить эффект от землеустроительных мероприятий в общем приросте национального дохода. Для этого можно использовать методику разложения национального дохода на взаимосвязанные факторные индексы с помощью последовательного цепного метода, рекомендованного Г. И. Баклановым (см.,в частности: Волков С. Н. Методика определения народнохозяйственной эффективности внутрихозяйственного землеустройства с использованием индексного цепного метода. Экономика современного землеустройства//Сб. науч. тр. - М.: МИИЗ, 1991. - С. 22-23).

4. Разработка землеустроительных проектов может проводиться организациями, предприятиями, учреждениями и частными землемерами, имеющими лицензию на выполнение землеустроительных работ. Проекты составляются при участии заинтересованных сторон и после утверждения переносятся в натуру (на местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

Осуществление мероприятий, предусмотренных проектами землеустройства, возлагается на землевладельцев и землепользователей. Землеустроительные организации оказывают помощь и ведут авторский надзор за внедрением проектов. Землевладельцы и землепользователи при необходимости могут вносить предложения об изменении или уточнении проектов.

Проектные организации несут ответственность за экономическую и экологическую эффективность намечаемых мероприятий. Они имеют право:

Осуществлять без особого на то разрешения контроль за реализацией проектов землеустройства, информировать о его результатах администрацию и вносить предложения по улучшению использования и охраны земель;

Согласовывать изменения в проектах, связанных с мелиорацией земель, размещением сельскохозяйственных объектов, внутрихозяйственных дорог, отводами земель для несельскохозяйственных нужд и по другим основаниям;

Вносить предложения о совершенствовании или переработке устаревших схем и проектов землеустройства.

При планировании землеустройства необходимо:

Установить перечень проектно-изыскательских работ по землеустройству;

Определить структуру и оценить объем работ в натуральном и стоимостном выражении;

Обосновать источники финансирования землеустроительных мероприятий;

Наметить пути кадрового обеспечения землеустроительной проектной службы в связи с изменением структуры и объемов выполняемых работ.

При установлении перечня проектно-изыскательских работ необходимо учитывать, что они должны выполняться комплексно, единой технологической и информационной связи, в четкой последовательности. Поэтому в их состав следует включать:

Подготовительные работы к составлению проектов, в том числе аэрофотогеодезические работы, наземные съемки, летно-съемочные работы, корректировку планово-картографического материала, почвенное и геоботаническое обследование, земельно-оценочные и кадастровые работы, инвентаризацию и графический учет земель, прочие обследовательские и изыскательские работы;

Подготовку комплексных схем землеустройства районов и других предпроектных документов по организации рационального использования и охране земель;

Работы по межхозяйственному землеустройству и составлению проектов отвода земель для несельскохозяйственных целей, образованию и упорядочению землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения, межевания земель;

Внутрихозяйственное землеустройство, включая работы по землеустройству оленеводческо-промысловых хозяйств в районах Крайнего Севера, сельских подсобных хозяйств промышленных предприятий, оказанию помощи в осуществлении проектов;

Работы по составлению рабочих проектов, связанных с использованием и охраной земель;

Установление границ территорий с особыми режимами и условиями использования земель (административно-территориальных образований, населенных пунктов, природоохранных территорий, включая водоохранные зоны и прибрежные полосы малых рек, рекреационных и заповедных земель и т. д.);

Прочие работы.

При планировании структуры и объемов землеустроительных работ на перспективу опираются на следующие методические положения.

Обновление планов и карт, используемых в землеустройстве, осуществляется в основном методом аэрофотосъемки через каждые 8-15 лет в зависимости от степени их старения в различных районах картографирования, а их корректировка - в более короткие сроки (от 1 года до 5 лет), чтобы обеспечить достоверность информации об использовании земли при составлении проектов землеустройства.

Заключение

Прослушав лекцию, вы ознакомились с сущностью, видами и принципами оценки экономической эффективности землеустройства; определили критерий и показатели оценки народнохозяйственной эффективности. Изучили структуру методики определения народнохозяйственной эффективности с использованием цепных индексов.

Проблемы

При организации и планировании в землеустройстве исполнителе часто сталкиваются с проблемами несовершенства законодательной базы, используются устаревшие картографические материалы и данные в целом. Существует сложная, длительная, дорогостоящая процедура согласования и утверждения документов по организации и планирования территории.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http :// www . allbest . ru /

Контрольная работа

Экономика землепользования

Содержание

• 2.1 Особенности оценки земли
• 2.1.5 Методы оценки земель
• Литература

1. Особенности землепользования

1.1 Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

пространственной ограниченностью;

невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

производительная способность;

возможность улучшения качества при рациональном использовании;

существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

экономика кадастр землепользование оценка

Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение ). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

1.2 Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро - и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости - экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок - собственность, пользование, аренда - существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель . Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества - асфальтированные гравийным, грунтовым - сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горючесмазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья - источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

1.3 Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;

- формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользовании;

- обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории;

- формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель;

- выполнение земельно-оценочных работ.

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта - наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.

1.4 Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастрпредставляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользовании и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) - одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ - свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень

2. Специфика земельного участка как объекта оценки

2.1 Особенности оценки земли

2.1.1 Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины "земля" и "земельный участок", которые используются в разном значении. Термин "земля", как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: "Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю . Правовой статус земельного участка включает : целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения . Земельный участок может быть делимым и неделимым . Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки ".

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений - земельная собственность. При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

2.1.2 Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

Выделяют три формы платы за землю:

ѕ земельный налог,

ѕ арендную плату,

ѕ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли. В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

ѕ массовую ;

ѕ единичных объектов земельной собственности .

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

2.1.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

2.1.4 Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

- интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение "бесплатной" земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

- цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

- цена за лот - применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки;

- цена за единицу плотности - соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При этом достигается справедливое распределение налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация инвестиций в реконструкцию и развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

ѕ выработка градостроительной политики и социальное планирование;

ѕ формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

ѕ формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

ѕ анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;

ѕ определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

2.1.5 Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ "О плате за землю"). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов сравнения объектов;

- определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

- расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

С 3 = С - С У ,

Где Сз - стоимость земельного участка;

С - стоимость объекта;

Су - стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

- определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховку, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции различных "рациональных" землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Литература

1. Севостьянов А.В.: Экономика недвижимости. - М.: КолоС, 2007

2. Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т профессиональной оценки; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой: Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2007

3. Марченко А. В.: Экономика и управление недвижимостью. - Ростов н/Д: Феникс, 2006

4. Региональный общественный фонд "Информатика для демократии" (Фонд ИНДЕМ): Бизнес и коррупция: проблемы противодействия 2006. Аренда и покупка недвижимости и земли для нужд малого бизнеса. - М.: Фонд ИНДЕМ, 2006

5. Симионова Н.Е.: Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. - М. - Ростов н/Д: МарТ, 2006

6. А.В. Быстров и др.; под ред. И.С. Радченко: Недвижимость. - М.: ГроссМедиа, 2005

7. Бозин В.П.: Основы экономики недвижимости в спорте и туризме. - М.: Советский спорт, 2005

8. Кущенко В.В.: Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2005

9. Солодилина А.В.: Экономика недвижимости. - Белгород: БелГУ, 2005

10. УМО по образованию в области землеустройства и кадастров; Гос. ун-т по землеустройству; Сост.: С.Н. Волков, А.В. Купчиненко, Н.Г. Конокотин, А.А. Варламов: Примерные программы специальных дисциплин. - М.: Государственный университет по землеустройству, 2005

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.

курсовая работа , добавлен 06.03.2014


Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.

курсовая работа , добавлен 22.01.2014


Рассмотрение теоретических аспектов государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности. Государственный земельный кадастр как установленная система учета и оценки земель и регистрации прав на землю в Российской Федерации.

курсовая работа , добавлен 11.01.2013


Понятие земельного участка и методов оценки его рыночной стоимости. Сущность принципов оценки: полезности, спроса, предложения, замещения, ожидания и соответствия. Содержание этапов процедуры оценки. Отличия общепринятых подходов в оценке участка.

курсовая работа , добавлен 25.01.2014


Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Развитие рынка земли в России. Принципы рыночной оценки стоимости земли. Подача заявки и конкретизация задачи по оценке земельного участка. Расчет стоимости оцениваемого участка. Оформление отчета о результатах рыночной оценки размера арендной платы.

дипломная работа , добавлен 20.10.2011


Информация, идентифицирующая объект оценки. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Анализ рынка объекта. Расчет стоимости земельного участка.

отчет по практике , добавлен 02.06.2011


Динамика формирования земельного фонда Украины в региональном разрезе. Удельный вес факторов деградации земель. Потери, связанные с неэффективным использованием земель. Увеличение эффективности экологобезопасного землепользования в рыночных условиях.

контрольная работа , добавлен 31.03.2014


Понятия о земельных ресурсах России и экономическом механизме землепользования. Характер структурных изменений земельного фонда России. Современное положение и проблемы земельного фонда. Нормативно-правовая база землепользования в Российской Федерации.

курсовая работа , добавлен 01.03.2012


Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.

НИЖЕГОРОДСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

ПО ПРЕДМЕТУ:

ЭКОНОМИКА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

НА ТЕМУ:

ЭКОНОМИКА МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА

выполнил: студент 5 го курса

агрономического факультета

группа № ЗУЗ-7

Феоктистова М.Н.

шифр № 05020

проверил преподаватель:

Алтухов И.А.

Нижний Новгород

1. Cодержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства

2. Оптимальные размеры землевладений (землепользований) сельскохозяйственных предприятий

3. Экономическое обоснование предоставления земель для несельскохозяйственных целей

4. Обоснование размера платы за сервитуты сельскохозяйственным предприятиям от пользователей инженерных сетей и коммуникаций

5. Землеустройство при выделении земельных долей их собственникам

6. Список литературы

Межхозяйственное землеустройство является основным механизмом перераспределения земель, формирования рационального землевладения и землепользования, предоставления и изъятия земли для сельскохозяйственных и несельскохозяйственных целей, наделения ею предприятий и граждан, передачи ее в аренду.

С момента возникновения землеустройства его главной задачей являлись разделение и отграничение земель, то есть установление и изменение площадей и границ земельной собственности с выдачей документов, удостоверяющих право землевладения и землепользования. Данные действия назывались межеванием, и до настоящего времени они, по существу, представляют собой основную задачу межхозяйственного землеустройства.

Границы и площади земельной собственности, как известно, определяют территорию, в рамках которой действуют права землевладельца на его землю; их установление и закрепление являются в основном техническим и правовым действиями.

Вместе с тем при межхозяйственном землеустройстве происходит образование (организация) новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании предприятий, организаций, граждан, что создает соответствующие организационно-территориальные условия, влияющие на построение и ведение хозяйства, его экономику. Поэтому межхозяйствённое землеустройство имеет вполне определенное экономическое содержание.

Социально-экономический характер данного типа землеустройства обусловлен рядом причин.

Главной целью межхозяйственного землеустройства является создание рационального землевладения и землепользования, то есть такого, которое обеспечивает по своим параметрам (размещению, площади, конфигурации, внутренней структуре, составу угодий, границам) наибольшую эффективность территориальной организации, размещения производства и его отраслей, использования и охраны земель, выражает экономические интересы населения.

Образование новых или упорядочение существующих землевладений и землепользовании при межхозяйственном землеустройстве рассматривается не изолированно, а в общей системе сложившегося использования земель, так как создание даже одного нового предприятия может затрагивать целую группу хозяйств и большую территорию. Это характерно, в частности, для создания крупных гидротехнических сооружений и водохранилищ, образования землепользования промышленных, транспортных и других несельскохозяйственных предприятий, когда изъятие земель существенным образом влияет на экономику всех близлежащих хозяйств.

При межхозяйственном землеустройстве устраняются недостатки землевладений и землепользовании (чересполосица, вклинивания, вкрапливания, дальноземелье, изломанность границ, нерациональные размеры), что существенным образом повышает эффективность использования земель.

Методами межхозяйственного землеустройства устанавливаются на местности границы административно-территориальных образований, территорий с особым правовым режимом земель в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, территорий с особыми природоохранными, рекреационными и заповедными режимами, а также черта городов, поселков и сельских населенных пунктов, что сказывается на условиях и режиме землевладения и землепользования и оказывает существенное влияние на социально-экономическую ситуацию в обществе.

Формирование земельных фондов различного целевого назначения (перераспределения земель, переселения и др.) затрагивает экономические интересы многих землевладельцев и землепользователей, во многих случаях определяет размеры и эффективность производства.

Существует две разновидности межхозяйственного землеустройства

Связанные с организацией землевладений (землепользовании) сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. В любом случае оно включает:

Составление проектов образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства с устранением неудобств в расположении земель и отводом земельных участков в натуре;

Межевание объектов землеустройства.

Учитывая социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства, в проектах образования и упорядочения землевладений и землепользовании сельскохозяйственных предприятий и граждан решают следующие вопросы:

Устанавливают размеры и границы землевладений и землепользовании, целесообразную специализацию хозяйств, возможные объемы производства сельскохозяйственной продукции, условия водо-, тепло-, энергоснабжения и связи;

Определяют размещение объектов производственной и социальной инфраструктуры;

Намечают режим и особые условия пользования землей;

подготавливают исходные материалы для определения земельного налога и арендной платы за землю.

Упорядочение существующих землевладений и землепользовании сельскохозяйственного назначения проводится при реорганизации сельхозпредприятий, передаче части их земель в ведение местной администрации, выделении земель для организации крестьянских (фермерских) хозяйств, товариществ, сельскохозяйственных кооперативов, а также с целью устранения:

Нерациональной структуры земельных угодий;

Чересполосицы, вкрапливания, дальноземелья, изломанности границ;

Экологически неправильного расположения границ территорий.

Разработку мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель на производство, расселение, организацию территории, охрану земель и окружающей природной среды;

Расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, определение способов их возмещения;

Установление технических условий и требований рекультивации нарушенных земель, а также снятия, сохранения и использования плодородного слоя с изымаемого участка;

Установление охранных зон вновь создаваемых предприятий;

Разработку предложений по режиму и особым условиям пользования землей;

Подготовку исходных данных для установления размеров земельного налога;

Определение очередности осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядка перехода к пользованию предоставленными участками земли.

При изъятии значительных площадей для несельскохозяйственных целей в составе проекта разрабатывают предложения по реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Одним из главных показателей, подлежащих обоснованию в проектах межхозяйственного землеустройства, является размер землевладения.

2. ОПТИМАЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЙ (ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ) СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

При образовании новых или реорганизации существующих сельскохозяйственных предприятий важно, чтобы земля отводилась им в оптимальных размерах.

Практика показывает, что в основе расчета оптимальной площади лежат требования рационального построения и ведения хозяйства, без учета которых невозможно правильно организовать производство и территорию. Перечислим важнейшие из них.

1. Основные условия и факторы производства - земля, материальные ресурсы, рабочая сила - должны находиться в определенных пропорциях и быть сбалансированными. Например, при увеличении в хозяйстве поголовья животных соответственно будут возрастать и потребность в кормах, увеличиваться площади под кормовыми культурами, расти размеры основных производственных фондов и численность работников животноводства, что может повлечь за собой увеличение размеров хозяйства или изменение его специализации, способов содержания и типов кормления скота, состава и структуры земельных угодий.

2. Производственное направление хозяйства, его специализация и структура должны обязательно устанавливаться с учетом плодородия почв, степени окультуренности земель, возможности последующей трансформации и улучшения угодий. Так, в северных районах Нечерноземной зоны более устойчивыми и эффективными будут хозяйства зерно-скотоводческого типа с большим удельным весом в структуре посевных площадей многолетних и однолетних трав. В Центрально-Черноземной зоне и на Северном Кавказе преимущество имеют интенсивные хозяйства, специализирующиеся на производстве пропашных культур (сахарной свеклы, подсолнечника, кукурузы).

3. Устойчивое развитие любого хозяйства возможно только на основе расширенного воспроизводства. В сельскохозяйственном предприятии должны быть созданы условия для постоянного повышения плодородия почв, так как иначе нельзя добиться роста урожайности культур и продуктивности угодий, эффективного использования удобрений, средств защиты растений, сельскохозяйственной техники. Необходимо также обеспечить постоянный кругооборот капитала и определенные накопления, обеспечивающие дальнейшее развитие хозяйства и рост фондов потребления.

4. Для снижения различного рода издержек хозяйство по возможности должно располагаться на одном земельном массиве, иметь правильную форму, рациональную конфигурацию с экологически обоснованным размещением границ и расположением хозяйственного центра (основного селения) ближе к середине участка.

5. По размерам земельной площади и организационно-производственной структуре хозяйство должно быть управляемым при одновременном обеспечении всех отраслей необходимыми площадями земельных угодий соответствующего состава.

6. При установлении размеров хозяйства по земельной площади важно учитывать комплекс требований, предъявляемых к любому сельскохозяйственному производству (сезонность, технологическая взаимозависимость отраслей растениеводства и животноводства, агрономические, зоотехнические, биологические, экологические, строительно-планировочные, санитарно-гигиенические условия и ограничения).

Размер землевладения (землепользования) сельскохозяйственного предприятия зависит от многих условий и факторов. Основными из них являются:

Производственное направление (специализация) хозяйства, состав и сочетание его отраслей;

Природные условия, характеризующие плодородие почв, мелиоративное и культуртехническое состояние угодий, их контурность, расчлененность, удаленность от хозяйственных центров, основных дорог и т. д.;

Обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами, состав и уровень квалификации административно-управленческого персонала, наличие кадров механизаторов и других работников, возможность привлечения рабочей силы со стороны, особенно в напряженные периоды работ;

Наличие основных и оборотных производственных фондов, в первую очередь сельскохозяйственного назначения, денежно-материальных средств; возможность привлечения банковских кредитов;

Другие условия (наличие и состояние дорожной сети, транспортных средств, средств связи, условия расселения и т. д.).

Специализация хозяйства прямо влияет на его размеры и состав угодий. Так, например, овощеводческие хозяйства ввиду большой трудоемкости производства при прочих равных условиях по площади будут значительно меньше зерновых. Если в хозяйствах, специализирующихся на полеводстве, в составе сельхозугодий будет преобладать пашня, то в животноводческих - пастбища и сенокосы, в садоводческих и виноградарских - многолетние насаждения.

На размер сельхозпредприятий, состав угодий и специализацию оказывает также влияние их местоположение по отношению к рынкам сбыта. Пригородные хозяйства в первую очередь будут специализироваться на производстве картофеля, овощей, фруктов, ягод, молока и мяса, то есть продукции, которая является малотранспортабельной и пользуется повышенным спросом у населения. Поэтому они будут не такими большими по земельной площади, в них будет развиваться тепличное и парниковое хозяйство для производства ранних овощей, ягод, зелени, цветов, грибов. В сырьевых зонах промышленных предприятий, перерабатывающих сельскохозяйственную продукцию (сахарных, спиртовых, эфирно-масличных и других заводов), будут преобладать хозяйства, производящие соответствующее сырье и т. д.

Благоприятные природные условия, высокое плодородие почв, хорошая окультуренность земель способствуют получению с единицы площади большего количества продукции. Поэтому равные по объемам производства хозяйства с лучшими землями будут иметь меньшую площадь, чем находящиеся в сложных природных условиях. Кроме того, предприятия с более плодородными землями являются, как правило, интенсивными и высокотоварными, так как лучшие по качеству земли дают большую отдачу при возделывании высокодоходных, трудоемких культур.

Обеспеченность хозяйства трудовыми ресурсами определяет занятость работников и возможность справляться с требуемым объемом работ собственными силами. Безусловно, что с ростом числа трудоспособных появляется возможность увеличить размер хозяйства по земельной площади или повысить интенсивность производства.

Наличие в сельскохозяйственном предприятии основных производственных фондов, их состояние, уровень энерговооруженности труда и развития материально-технической базы позволяют лучше приспособиться к изменению экономической ситуации, в особенности в условиях рыночной экономики, варьировать ресурсами и перестраивать производство. При прочих равных условиях хозяйства, оснащенные более производительной сельскохозяйственной техникой и автотранспортом, имеющие развитую дорожную сеть, современные средства связи, могут иметь большие размеры, чем вынужденные из-за недостатка денежных средств арендовать или приобретать менее производительные машины и механизмы, а в ряде случаев и обходиться ручным трудом.

Таким образом, оптимальной (рациональной) следует считать такую площадь землевладения (землепользования), которая при данном производственном направлении хозяйства обеспечит его максимальную экономическую эффективность, рациональное использование и охрану земельных ресурсов.

Для определения расчетных (исходных) оптимальных размеров землевладения используют различные методы.

Основные из них:

Метод аналогов;

Экономико-статистический;

Расчетно-конструктивный;

Аналитический;

Экономико-математический.

При применении метода аналогов изучается опыт передовых сельскохозяйственных предприятий, работающих в сходных природных и экономических условиях и имеющих одинаковую специализацию с хозяйством, для которого устанавливается оптимальный размер.

Для получения более обоснованного результата данный метод дополняется экономико-статистическим. С этой целью производится выборка данных по результатам экономической деятельности всех (или большинства) хозяйств определенного производственного типа, расположенных в рассматриваемой зоне (области). С помощью статистических группировок анализируется влияние площади землевладений (землепользовании) на относительные показатели эффективности хозяйств (рентабельность, выход валовой и товарной продукции, валового дохода и прибыли в расчете на 100 га сельхозугодий, фондоотдача и др.). В качестве оптимальных признаются землевладения предприятий, в которых указанные показатели выше.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ

Изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, упорядочение их землепользовании проводятся на основе проекта межхозяйственного землеустройства. При подготовке материалов на изъятие земель для строительства крупных объектов до начала их проектирования разрабатывается технико-экономическое обоснование целесообразности отвода земель с учетом экономических и экологических факторов, выбора места размещения объектов и размеров отвода.

Проект изъятия и предоставления земель для несельскохозяйственных целей включает:

Обоснование размещения, размеров и границ предоставляемого земельного участка;

Определение состава и ценности изымаемых земель;

Выбор мероприятий по устранению отрицательных последствий отвода земель на развитие производства, расселение, организацию территории, охрану земель и природной среды;

Расчет и обоснование размеров убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, указание способов их возмещения;

Технические условия рекультивации земель, подлежащих нарушению, а также снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка;

Установление охранных зон создаваемых предприятий;

Предложения по режиму и условиям пользования землей;

Исходные данные для установления размеров земельного налога;

Очередность осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядок перехода к пользованию предоставленными участками.

При изъятии для несельскохозяйственных целей значительных площадей в составе проекта разрабатывают предложения по реорганизации существующих землевладений и землепользовании.

Утвержденный проект переносится в натуру. На его основе подготавливают и выдают документы, подтверждающие право пользования землей.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причиненные:

Изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

Ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

Временным занятием земельных участков;

Ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Убытки возмещаются:

Землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 ст. 57 Земельного кодекса;

Собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 ст. 57 Земельного кодекса.

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

В настоящее время оценка жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений, расположенных на изымаемом или временно занимаемом земельном участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам).

Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными пользователями земли вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществлять своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений.

В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматриваются их модернизация или расширение, дополнительные затраты оплачиваются пользователем земли, для которого ведется строительство.

Стоимость мелиоративных объектов, построенных за счет бюджетных средств до 1 января 1992 г. и не переданных в собственность юридических лиц, на землях которых они расположены, при изъятии или временном занятии земельных участков возмещается новыми пользователями земли органам местного самоуправления, на территории которых расположены эти объекты, по действующим на момент изъятия земель расценкам на мелиоративное строительство. Стоимость указанных объектов, построенных после 1 января 1992 г. за счет бюджетных средств, возмещается соответствующим органам самоуправления, за счет средств которых они были построены.

В случае, если пользователи земли в процессе эксплуатации мелиоративных объектов несли затраты на их реконструкцию или расширение, при изъятии или временном занятии участков указанные затраты подлежат возмещению понесшим убытки пользователям.

При изъятии земли или временном ее занятии, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений, убытки определяют, исходя из сметной стоимости работ на строительство новых или реконструкцию существующих объектов и сооружений, включая стоимость проектно-изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия.

Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т. п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательских работ.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель).

Незавершенное строительство и плодово-ягодные неплодоносящие насаждения оцениваются исходя из фактически произведенных пользователем земли работ и осуществленных затрат в ценах на момент изъятия земель.

Убытки (затраты), вызванные возникшими неудобствами в использовании земли (образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), определяют по сумме единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и других транспортных средств.

Убытки, связанные с ухудшением качества земли, включают затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земли, и определяются по проектной документации.

Убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли, включают затраты на выполнение строительных, мелиоративных и иных работ, приобретение материалов и оборудования, необходимых для восстановления снизившегося объема производства.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Она связана с прекращением ежегодных доходов, получаемых пользователями с изымаемых участков за период, необходимый для восстановления нарушенного производства. Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет по ценам, действовавшим на момент изъятия земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с привлечением данных налоговых инспекций и в необходимых случаях корректируется в расчете на предстоящий период в соответствии со сложившимися темпами инфляции.

Упущенная выгода в настоящее время исчисляется путем умножения величины ежегодного дохода на коэффициент, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

6 - 7 лет 4,6

8 - 10 лет 5,6

11 - 15лет 7,0

16 - 20 лет 8,2

21-25 лет 8,9

26 - 30 лет 9,3

31 год и более 10,0

Периоды восстановления нарушенного производства устанавливают при землеустроительном проектировании по каждому виду нарушаемого и восстанавливаемого производства.

Приведенный порядок расчета упущенной выгоды используется также и для ее исчисления в случаях ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель, если данные ограничения (ухудшение качества) приводят к снижению ежегодного дохода за период, после которого права пользователей и качество земель восстанавливаются.

В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово-ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых землях, равного достигнутому на изымаемых землях.

Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами в использовании земель (образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т. п.), исчисляется как десятикратная разница ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до их изъятия.

Потери сельскохозяйственного производства - это потери, вызванные изъятием сельскохозяйственных угодий для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также ограничением их использования в результате деятельности предприятий, организаций и учреждений. Они выражаются в выводе из оборота продуктивных угодий или снижении их продуктивности и возмещаются в целях сохранения сельскохозяйственного потенциала отдельных территорий, регионов, страны в целом.

Потери сельскохозяйственного производства подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения об:

Изъятии сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

Изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются:

Лицами, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства;

Лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны.

Потери сельскохозяйственного производства возмещаются в случаях, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно. В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость земельных участков или учитываются при установлении арендной платы.

При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством Российской Федерации методики. Разрабатываются они применительно к различным зонам страны с учетом типов и подтипов почв на изымаемых участках (всего выделено 13 таких зон).

Федеральной службе земельного кадастра предоставлено право уточнять по мере необходимости утвержденные нормативы с использованием данных государственной поквартальной индексации цен на оборудование, материалы и строительно-монтажные работы, применяемые при освоении новых земель.

Кроме того, органам исполнительной власти краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга предоставлено право по представлению комитетов по земельным ресурсам и землеустройству устанавливать повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза) к нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд при изъятии, временном занятии или ухудшении качества земель городов, являющихся центрами краев, областей, автономных образований, а также городов с населением более 100 тыс. человек, их пригородных зон и особых территорий (районов), имеющих уникальные почвенно-климатические условия для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции.

Границы зон и территорий, на которые распространяются указанные коэффициенты, утверждаются в порядке, установленном для пригородных зеленых зон и территорий с особым правовым режимом.

Органам местной исполнительной власти также предоставлено право устанавливать повышающие или понижающие коэффициенты к нормативам в зависимости от качества земель конкретного участка, его размеров, местоположения и значимости для производства отдельных видов сельскохозяйственной продукции, но при этом в среднем должен быть выдержан установленный для данного региона норматив.

Потери, вызванные ограничением использования или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций, определяют в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).

Для определения размера потерь используют планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.

Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются в случаях:

Предоставления земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;

Предоставления естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;

Отвода земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;

Изъятия земель при отнесении их в установленном порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

Консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами.

Средства, поступающие в бюджет в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, могут использоваться на проведение следующих видов работ:

Освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья;

Засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов;

Строительство дорог к осваиваемым земельным участкам;

Коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, восстановление плодородия почв деградированных и загрязненных сельскохозяйственных угодий;

Строительство и реконструкция оросительных и осушительных систем;

Создание защитных лесных насаждений;

Заготовка и использование торфа на удобрение;

Проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других работ, связанных с изучением земельных ресурсов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улучшением используемых сельскохозяйственных угодий.

Выявление отрицательных последствий строительства и эксплуатации несельскохозяйственного объекта для сельскохозяйственного производства - один из самых сложных вопросов при межхозяйственном землеустройстве.

Прежде всего это связано с многообразием типов отводов. Земли в бессрочное или временное пользование могут отводиться для размещения самых различных объектов и технологических участков - промышленных площадок, скважин различного назначения, линейных сооружений (электросетей, трубопроводов, автодорог, железных дорог и т. п.), объектов водного транспорта, аэродромов и взлетно-посадочных полос, объектов добывающей промышленности (отвалов, карьеров, насыпей, шахт), шлаконакопителей и золоотвалов, свалок и захоронений, атомных и тепловых электростанций, водохранилищ и т. д. Названные объекты могут размещаться в различных регионах и зонах со специфическими природными условиями и направленностью сельскохозяйственного производства.

Кроме того, любой отвод земель для несельскохозяйственных нужд следует рассматривать как постоянно изменяющийся в пространстве и во времени процесс воздействия на агроландшафт, имея в виду, что масштабы техногенных нарушений могут в десятки раз превышать площади отводов, а сам процесс растягиваться на многие годы и протекать с разной степенью интенсивности. Так, отвод земель под водохранилища фактически завершается его наполнением до нормального подпорного уровня, а процессы берегопереработки, подтопления и засоления земель с этого момента лишь начинаются и постепенно усиливаются.

Загрязнение почвенного покрова промышленными выбросами в атмосферу имеет своим началом срок ввода в эксплуатацию несельскохозяйственного объекта, а затем может продолжаться с разной степенью интенсивности в течение всего срока службы объекта или прекратиться после внедрения безотходных технологий.

Таким образом, под отрицательными последствиями предоставления земель для несельскохозяйственных нужд следует понимать все последствия, в результате которых происходят неблагоприятные количественные и качественные изменения в условиях сельскохозяйственного использования земель, начиная с изыскательских работ и кончая периодом эксплуатации объекта. В настоящее время такой комплексный учет практически не ведется, хотя проблема эта уже давно назрела.

Законодательством России предусмотрена организация земельного мониторинга. Такой мониторинг должен представлять четко функционирующую систему наблюдений, выявления и оценки изменений в состоянии земельного фонда под влиянием антропогенных воздействий. На базе этих данных будут разрабатываться соответствующие прогнозы и практические рекомендации по размещению несельскохозяйственных объектов.

Организации мониторинга должна предшествовать разработка так называемого «дерева последствий» воздействия каждого типа отводов на агроландшафт применительно к конкретным природно-сельскохозяйственным зонам.

4. ОБОСНОВАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СЕРВИТУТЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМ ПРЕДПРИЯТИЯМ ОТ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ И КОММУНИКАЦИЙ

Сервитут - это экономическое отношение между владельцем земли и другими субъектами по поводу одновременного использования различных свойств принадлежащего ему участка, в том числе в качестве средства производства, пространственного базиса, рекреационного ресурса и др.

Поскольку владелец земли обременен различными издержками, связанными с сохранением почвенного плодородия, осуществлением своего права собственности на землю, несет затраты в виде земельного налога, страховых и экологических платежей и т. п., часть этих затрат должна быть переложена на сервитутного пользователя. В нашей стране в соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник зеельного участка, обремененного сервитутом, также вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование данным участком.

Однако в настоящее время плата за сервитуты практически не взимается, что наносит землевладельцам большой ущерб - прежде всего сельскохозяйственным предприятиям, земли которых обременены различными ограничениями.

К ним относятся, в частности, ограничения по использованию земель в охранных зонах вдоль высоковольтных линий электропередач, линий связи, защитных зонах магистральных трубопроводов, санитарно - защитных и других зонах вдоль автомобильных дорог, на территориях, прилегающих к промышленным предприятиям, в прибрежных полосах и водоохранных зонах рек, которые размещены на землях сельских товаропроизводителей.

Рассечение земель сельскохозяйственных предприятий линейными объектами, имеющими, кроме того, охранные зоны, приводит к удорожанию стоимости продукции, дополнительным неудобствам и затратам на холостые переезды сельскохозяйственной техники с участка на участок, повороты и заезды агрегатов при выполнении полевых механизированных работ, росту транспортных затрат вследствие разобщенности и расчлененности массивов, снижению объемов производства сельскохозяйственной продукции на землях, имеющих различного рода ограничения.

По данным проведенных нами обследований, доля земель сельскохозяйственных предприятий, имеющих обременения и ограничения в использовании, находится в пределах от 15 до 60 % их площади и более.

В 2000 г. Госкомземом и Федеральным земельно - кадастровым центром «Земля» выпущено пособие «Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков» (М.: Госкомзем, 2000). Землеустроительными организациями в 1995 г. в административных районах начали разрабатываться «Дежурные карты ограничений и обременении в использовании земель». Всего в 1995- 1996 гг. было разработано 338 таких карт.

С 1996 г. в районах стали разрабатываться «Дежурные земельно - кадастровые карты и планы». На них отображаются границы земельных участков, их кадастровые номера, объекты недвижимости, границы сервитутов, обременении и ограничений. Эти материалы могут быть использованы при введении ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель, в пользу сельскохозяйственных предприятий, то есть при введении платы за сервитуты.

Потери (убытки) и упущенная выгода землевладельцев, через территории которых проходят различные трубопроводы, дороги, сети и другие линейные объекты, огромны, так как протяженность их очень велика. В Российской Федерации только протяженность магистральных трубопроводов, по которым осуществляется транспортировка продукции нефтегазового комплекса, составляет 215 тыс. км, в том числе газопроводные магистрали, включая газопроводы, - 151 тыс. км, нефтепроводные магистрали - 48,5 тыс., нефтепродуктовые магистрали - 15,5 тыс. км.

С помощью магистрального трубопроводного транспорта перемещается 100 % добываемого газа, около 99 % добываемой нефти, более 50 % производимой продукции нефтепереработки. В общем объеме перемещаемой по магистральным транспортным трубопроводам продукции доля газа составляет 55,4%, нефти - 40,3, нефтепродуктов - 43 %.

Арендную (сервитутную) плату в ползу предприятия – собственника земли;

Компенсационные платежи сервитутопользователя за потери и убытки сельскохозяйственного производства от функционирования инженерных сетей и коммуникаций.

Необходимость взимания сервитутной платы обусловлена тем, что

собственник земли несет, по сути дела, общие расходы по сохранению земельного участка, уплачивает земельный налог. Владелец же инженерных сетей использует этот земельный участок, но не несет никаких затрат.

В известном смысле сервитутный пользователь является арендатором определенных потребительских свойств земли, а потому обязан выплачивать ее владельцу арендную плату. Величина этой платы является договорной, но в конечном счете должна ориентироваться на ставки земельной ренты.

Компенсационные платежи имеют иной смысл - они должны покрывать ущерб, причиняемый сельскохозяйственному предприятию при эксплуатации инженерных сетей и коммуникаций. Во всех случаях их размер должен быть увязан с величиной убытков, наносимых землевладельцам и землепользователям,

а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (включая упущенную выгоду) в ходе земельных отводов. Это нужно, чтобы избежать двойного счета одних и тех же потерь.

Рассмотрим конкретные примеры.

1. В 32-метровой защитной зоне магистрального газопровода высокого давления пахотные земли исключены из севооборота. Их площадь равна 3,2 га на 1 км газопровода (32 * 1000/10000).

В соответствии с методикой расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей, разработанной кафедрой экономики АПК Воронежского ГАУ, рентные платежи с 1 га сельхозугодий в пригородной зоне равняются 803 руб.; с 1 км газопровода - соответственно 803 * 3,2 = 2569,6 руб. (см.: Назаренко Н. Т., Горланов С. А., Попов Ю. Ю. Методика расчета земельной ренты, нормативной цены сельскохозяйственных угодий и ставок рентных платежей. - Воронеж: ВГАУ, 1998. - С. 14).

2. Из-за труднопроходимых преград, вызванных прокладкой трубопроводов, примем увеличение среднего расстояния перевозки грузов в сельхозпредприятии равным 0,5 км. Для расчетов было взято предприятие общей площадью 5000 га, длина газопровода 5000 м. Грузоемкость территории примем равной 20 т на 1 га, тариф на перевозку грузов - 0,90 руб. за 1 ткм. Тогда увеличение внутрихозяйственных транспортных затрат составит 3,2 * 0,90 * 20 * 5000 * 0,5 = 144 тыс. руб. или 28,8 тыс. руб. на 1 км.

3. В результате проложения газопровода ухудшилась конфигурация полей, уменьшилась длина гона сельскохозяйственной техники, вдоль защитной зоны трубопровода появились дополнительные дороги, зоны недопашки и недосева.

Примем ширину дороги вдоль защитной зоны газопровода равной 4 м. Тогда из оборота будет исключено 0,8 га пашни на 1 км его протяженности (2 * 4 * 1000/10000 = 0,8).

В 5-метровой зоне, примыкающей к дороге (1 га на 1 км), из-за повреждения посевов в поворотной полосе будет потеряно примерно 20 % урожая сельскохозяйственных культур. Если урожайность зерновых равна 30 ц с 1 га, закупочная цена 224 руб. за 1 ц, то общие потери урожайности составят 0,8 * 30 * 224 + 1,0 * 0,2 * 30 * 224 = 6,7 тыс. руб. на 1 км газопровода.

Предположим, что на 100 м поворотной полосы суммарные потери рабочего времени механизаторов вследствие уменьшения длины гона составят 1,8 ч, а стоимость 1 тракторо/ч - 45 руб., тогда на 1 км газопровода дополнительные затраты на холостые повороты и заезды тракторных агрегатов будут равны 1,8 * 10 * 45 = 810 руб.

Таким образом, только учет трех вышеуказанных факторов приведет к установлению компенсационных платежей за пользование газопроводом в размере 39 тыс. руб. (2,7 + 28,8 + 7,5) на 1 км газопровода или 196 тыс. руб. на всю его длину 5 км, проходящую по территории хозяйства.

Если считать, что кадастровая цена 1 га необремененной пашни составляет 30 тыс. руб., а по данным Н. Н. Болкуновой, снижение этой цены в охранных зонах линейных инженерных объектов составляет не менее 20 %, то окончательная кадастровая цена обремененного участка будет равна 0,8 * 30 = 24 тыс. руб.

Приняв арендную (сервитутную) плату в размере 2 % кадастровой цены участка, установим ее годовой размер. В данном случае она составит 480 руб. на 1 га (0,02 * 24000 = 480).

5. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО ПРИ ВЫДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ ИХ СОБСТВЕННИКАМ

В составе земель сельскохозяйственных предприятий на 1 января 2000 г. насчитывалось 11,9 млн земельных долей общей площадью 117,6 млн га; таким образом, средний размер земельной доли в Российской Федерации составлял 9,9 га.

Правоустанавливающие документы (свидетельства на право собственности) получили 10,9 млн собственников (91,8 %), не получили свидетельства 0,6 млн человек (4,7 %) и не подали заявления на их получение 0,4 млн (3,5 %).

Анализ оперативной информации, проведенный в 1999 г. Госкомземом РФ по реализации постановления Правительства РФ № 96 от 1 февраля 1995 г. «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и п. 3 Указа Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю», показал, что конкретное решение по распоряжению земельными долями приняли 7668,7 тыс. человек, или 64,5 % их собственников. Большая часть этих долей (91,9 %) была передана сельхозпредприятиям на различных условиях.

Как известно, собственникам земельных долей предоставлены широкие возможности.

Они имеют право:

Распорядиться земельной долей, получив свидетельство на право собственности;

Передать земельную долю по наследству;

Использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;

Продать земельную долю или подарить ее;

Обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;

Передать ее (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;

Передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;

Внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

В разных регионах России собственники распорядились своими земельными долями неодинаково.

Изучение роли института земельных долей в преобразовании земельных отношений России показывает, что помимо политического эти формы земельной собственности со временем приобретают все большее экономическое значение. К 2000 г. примерно 300 тыс. человек получили земельные участки в натуре в счет земельной доли для расширения личного подсобного хозяйства и организации крестьянского (фермерского) хозяйства на площади 3,6 млн га. Более 55 млн га (5,4 млн земельных долей) передано в аренду с определением местоположения земель на местности. Право пользования землей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственным организациям передали 22,2 % земельных дольщиков на площади 14,6 млн га.

Вместе с тем 4,2 млн человек так и не распорядились своими земельными долями, а из 41,9 млн га невостребованной площади, по данным Госкомзема, 8,3 млн га вообще остались бесхозными, так как не были переданы сельскохозяйственным предприятиям.

Включение земельных долей в хозяйственный оборот нарушает сложившуюся ранее экономику и организацию производства и территории практически любого сельскохозяйственного предприятия. Нужен комплекс землеустроительных работ по наведению порядка в распоряжении земельными долями, особенно при использовании земель и их отводе в натуре. В частности, требуется установить местоположение и границы земельных массивов, соответствующих по площади земельным долям. При проведении работ следует избегать чрезмерного дробления таких массивов, что в дальнейшем неминуемо приведет к необходимости осуществления мер по их консолидации (объединению).

Если земельными собственниками принято решение о выделении им земельных долей на местности (в натуре), то, чтобы снизить ущерб от дробления массивов, при составлении проектов землеустройства необходимо следующее:

Земельные участки собственников земельных долей должны быть правильной формы, по возможности прямоугольными, с параллельными длинными сторонами. По отношению к рельефу местности длинные стороны участков следует размещать поперек склона во избежание концентрации водного стока вдоль границ участков.

В равнинной местности при однородном почвенном покрове земельные участки необходимо размещать в виде прямоугольной сетки границ с выходом коротких сторон этих участков на магистральную дорогу. Ширина магистральной дороги должна обеспечивать свободный разъезд двух машин и проезд достаточно громоздкой сельскохозяйственной техники и может доходить до 6 м. Остальные межучастковые дороги проектируют шириной 3-4 м. Во всех случаях к каждому земельному участку должен быть обеспечен удобный подъезд.

На массиве, подлежащем разделению на земельные доли в районах ветровой эрозии, следует предусматривать совмещение границ земельных участков с продольными и поперечными лесными полосами для защиты пашни от дефляции. Поперечные лесополосы при этом располагают поперек направления господствующих ветров с расстоянием между ними 400-600 м, а продольные лесополосы - вдоль направления ветров с расстоянием 1500-2000 м.

При выделении земельных массивов, подлежащих разделу на земельные доли, в проектах землеустройства надо обеспечить соответствие качества выделяемых земель желаемой специализации (структуре посевных площадей), устанавливаемой земельными собственниками. Для этого все разделяемые массивы должны быть оценены по своим агроэкологическим свойствам, по пригодности к возделыванию различных сельскохозяйственных культур или их групп. Только после этого следует приступать к отводам земель.

Для предотвращения раздробленности земельных угодий и ухудшения использования земель, остающихся в неделимых фондах или коллективной собственности, а также в целях планирования и поэтапного отвода земельных долей в натуре их собственникам в проектах землеустройства необходимо предусмотреть выделение земельных массивов, подлежащих первоочередному разделу.

Эти массивы должны отвечать следующим требованиям:

Иметь удобный подъезд;

Не отличаться по качественному состоянию, плодородию, мелиоративному и культуртехническому обустройству в ту или другую сторону от остальных земель сельскохозяйственного предприятия;

Соответствовать по своим качественным характеристикам специализации вновь образуемых хозяйств;

При изъятии из землепользования хозяйства и разделении на доли данный массив не должен способствовать появлению территориальных недостатков (вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья, чересполосицы).

При разделении массивов на участки собственников земельных долей необходимо предусмотреть возможность их последующего объединения в различные хозяйственные образования с целью совместного осуществления полевых работ, а также проведения комплекса мелиоративных, природоохранных и противоэрозионных мероприятий.

Для того чтобы не дробить и не расчленять земельные массивы сельскохозяйственных предприятий и создать наилучшие условия для выделяющихся собственников земельных долей, нужно придерживаться следующих правил:

Выделять земельные доли в натуре преимущественно группам желающих, чтобы обеспечить занятие всего массива, подлежащего разделению (в противном случае из-за появляющихся неудобств в обработке и проезде незанятые земли могут выйти из оборота);

Начинать выделение земельных долей единичным собственникам, если не собралась их группа, не от центра массива, а от его периферийной части (чтобы обеспечить компактность расположения неразделенных участков);

Запрещать выделение земельных долей в натуре при отсутствии проекта землеустройства на всю территорию реорганизуемого хозяйства и технико-экономического обоснования (бизнес-плана) на использование испрашиваемого участка;

Запрещать любое строительство на земельном участке при отсутствии необходимых коммуникаций (прежде всего водоснабжения и энергообеспечения).

В заключение необходимо отметить, что с точки зрения эффективности землеустройства и производства в сельскохозяйственных предприятиях выделение земельных долей в натуре неизбежно наносит ущерб использованию земель и экономике АПК страны. Поэтому при разрешении проблем, связанных с распоряжением земельными долями, следует по возможности избегать такого выделения, а стараться создавать такие организационно-правовые формы сельскохозяйственных предприятий, которые будут способствовать консолидации земельных участков и препятствовать появлению парцеллярного малоэффективного земледелия.

Список используемой литературы:

1. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства. Т 5. М: Колос, 2001 г.

2. Волков С.Н. Землеустроительное проектирование. М: Колос, 2001 г.

Законы природы и общества существуют независимо от того, познаны они наукой или нет. Например, человечество сравни­тельно недавно открыло законы внутриядерной энергии, однако они существовали и будут существовать всегда.

Научный закон – выражение объективной связи яв­лений и называется научным потому, что эта объектив­ная связь познана наукой и может быть использована в интересах развития общества. Научный закон выражает постоянную, повторяющуюся и необходимую связь меж­ду явлениями и, следовательно, речь идет не о простом совпадении двух рядов явлений, не о случайно обнару­женных связях, а о такой причинно-следственной их вза­имозависимости, когда одна группа явлений неизбежным образом порождает другую, являясь их причиной.

Экономические законы разделяются на общеэконо­мические, являющиеся едиными для всего хозяйства, т. е. общими для всех его отраслей, и специальные, или частные законы, свойственные только отдельным отрас­лям или сферам общественного производства (только промышленности, сельскому хозяйству, транспорту или только отдельным их отраслям – металлургии, маши­ностроению и т. д.).

Специальные (частные) законы, действующие в от­дельных отраслях и сферах, представляют собой осо­бую форму проявления общеэкономических законов, т. е. являются результатом перевоплощения, видо­изменения последних. Это перевоплощение общих в специальные, или частные, законы обусловлено ка­чественным своеобразием каждой конкретной отрас­ли и сферы общественного производства (особеннос­тью технологии, экономики, организации производ­ства и др.).

Законы территориальной организации общественно­го производства – один из видов специальных (част­ных) экономических законов, особенность которых со­стоит в том, что они являются пространственным про­явлением общеэкономических законов.

Существенная сторона землеустройства заключается в том, что оно всегда имеет правовое содержание. Это выражается в отнесении земельного участка к определенной категории, установлении целей, задачи режима землепользования, определении прав и обязанностей землевладельца, землепользователя (или арендатора), установлении ограничений и обременении (сервитутов). В определенном законом порядке оформляется землеустроительная документация и осуществляется землеустроительный процесс, то есть порядок проведения землеустройства и его регламентация.

Правовой основой землеустройства является Конституция РФ, земельный кодекс, федеральные законы, законы субъектов Федерации, подзаконные нормативные акты, ведомственные положения, инструкции, методические и технические указания. Конституция декларирует общий характер земельных отношений: виды и формы собственности на землю, права и обязанности граждан, порядок распоряжения земельными ресурсами и другие фундаментальные основы земельного строя.

Закон имеет высшую юридическую силу по отношению к другим нормативным актам, что выражается в следующем:

все подзаконные нормативные акты (указы, постановления, распоряжения, приказы и др.) должны строго соответствовать существующим законам;

закон может быть отменен только высшим законодательным органом (принятый на референдуме – только референдумом), а любой другой правовой акт может быть изменен законом;

деятельность всех органов по регулированию земельных отношений, реализация прав предприятий, организаций, учреждений и граждан в этой сфере осуществляются в соответствии с законами страны.

Важнейшие положения, фиксирующие основы земельного строя государства, содержатся в Конституции РФ.

Экономические законы отражают наиболее существенные, типичные черты функционирования и развития той или иной системы производственных отношений. В отличие от законов природы, экономические законы это законы деятельности непосредственно самих людей. Люди активно воздействуют на экономические законы, можно сказать, в определенной степени их формируют. В то же время экономические законы носят объективный характер. Так как люди не могут сами выбрать производительные силы и условия материальной жизни, они подчиняются тем экономическим законам, которые функционируют в обществе в данный исторический момент.

Основные экономические законы

 Закон спроса и предложения

 Закон общего макроэкономического равновесия

 Закон частного экономического равновесия

 Закон производительной силы труда

 Закон конкуренции

 Закон стоимости

 Законы денежного обращения

 Законы экономического роста

 Закон возрастающих вмененных издержек

 Закон убывающей отдачи

 Закон эффективности производства

 Закон пропорциональности

 Закон накопления

Каждый экономический закон выступает выражением как качественных, так и количественных сторон экономических явлений и процессов в их единстве и служит внутренней мерой этих процессов. Так как люди не могут сами выбрать производительные силы и условия материальной жизни, они подчиняются тем экономическим законам, которые функционируют в обществе в данный исторический момент.

Экономические законы, как и законы природы, имеют объективный характер. Объективный экономический закон- это существенное, необходимое, устойчивое отношение в экономических явлениях и процессах, определяющее их развитие.

Сущность экономического закона заключается в выражении существенной связи способа производства, то есть конкретизация сущности закона непосредственно связана с раскрытием существа данной связи, которая является преимущественно каузальной, причинно-следственной связью, одна сторона которой обусловливает другую.

· стороны причинно-следственной связи;

· сам процесс взаимодействия между данными сторонами;

· формы взаимодействия между ними;

· результат этого взаимодействия.

Вместе с тем экономические законы, в отличие от законов природы, действуют и проявляют себя лишь через предметно-трудовую и производств. деятельность членов общества. «Люди сами делают свою историю, но они ее делают не так, как им вздумается, при обстоятельствах, которые не сами они выбрали, а которые непосредственно имеются налицо, даны им и перешли от прошлого» (Маркс К., см. Маркс К. и Энгельс Ф., Соч., 2 изд., т. 8, с. 119). Люди не свободны в выборе производительных сил и условий материальной жизни. Развивая производительные силы в процессе трудовой деятельности, предшествующие поколения оставляют их последующим. Эта связь в человеческой истории обусловливает объективность экономического развития, которое происходит в конечном счёте независимо от воли и сознания как отдельных лиц, так и общества в целом.

Экономические законы носят исторический характер. В рамках конкретных исторических формаций действуют особые системы экономических законов. Люди вступают между собой в исторически определённые экономические отношения, их деятельность оказывается подчинённой различным экономическим законам. Так, законы первобытнообщинного способа производства отличаются от экономических законов рабовладения. Специфический характер имеют экономические законы феодализма и капитализма.

Экономические законы различаются по своему содержанию и продолжительности действия, т.е. в зависимости от уровня развития производительных сил определяются содержание, способ действия и формы проявления экономических законов. Наряду со специфическими законами, действующими на протяжении какой-либо одной общественно-экономической формации, функционируют общие экономические законы, присущие всем или ряду общественно-экономических формаций. Например общие законы рыночной экономики, закон экономии времени, закон повышения производительности труда, закон соответствия производственных отношений уровню производительных сил.

Характер и формы проявления экономических законов непосредственно зависят от типа собственности на средства производства, уровня реального обобществления производства, характера хозяйственных связей между агентами производственных отношений. Во всех антагонистических общественно-экономических формациях экономические законы действуют стихийно и проявляются как внешняя слепая сила, принуждающая человека к определённым действиям.

Экономические законы выполняют функции, определяющим образом связанные с общественным развитием. При этом функции каждого из законов специфичны, как специфичны выражаемые ими устойчивые, существенные и прочные связи между явлениями экономики. Вся совокупность экономических законов вводит экономическую жизнь общества, развивающегося в рамках каждой данной экономической системы, в определенное объективно обусловленное русло, в чём состоит её главная функция.

Для раскрытия действия механизма экономических законов, необходимо проследить их действие в условиях сознательного применения. То есть необходимо выяснить внутреннюю связь между действиями экономических законов и деятельностью людей, изучив каким образом деятельность людей подчиняется действию законов, каковы пути и формы осуществления и реализации последних.

Существуют также экономические законы, которые действуют не во всех, а лишь в нескольких общественно-экономических формациях (где существует товарное производство). К их числу относятся закон стоимости, закон денежного обращения, спроса и предложения и др. Закон стоимости начал функционировать уже во время разложения первобытнообщинного строя, после появления первых крупных разделений общественного труда (отделение скотоводства от земледелия, ремесла от сельского хозяйства); имел ограниченную сферу действия в условиях рабовладельческий, затем феод. способов производства, получил наивысшее распространение при капиталистическом способе производства и продолжает функционировать, выражая уже иное социальное содержание экономических отношений в переходный период от капитализма к социализму и при социализме.

Особое место занимают специфические экономические законы, которые действуют только в условиях определённого способа производства. Они выражают существенные черты функционирования и развития исторически определённых производственных отношений. Именно специфические законы принципиально отличают друг от друга различные системы экономические законы. Ряд специфических экономических законов действует только на отдельных фазах, стадиях данного способа производства. Так, система экономические законы монополистического капитализма отличается новыми чертами от системы экономических законов домонополистического капитализма (например, при империализме – закон монопольной прибыли).

Познание и использование экономических законов – две взаимообусловленные стороны процесса овладения обществом законами функционирования и развития экономики. Люди могут овладеть экономическими законами, т. е. познать их и определённым образом использовать, направляя их действие на удовлетворение своих экономических интересов

Закономерности землеустройства:

1. Землеустройство является элементом производительных сил и элементом производственных отношений (составной частью общественного способа производства) .

Теоретические ос­новы землеустрой­ства

История землеуст­ройства

Экономика земле­устройства

Геодезические ра­боты при землеуст­ройстве

Организация земле­устроительных ра­бот

Экономико-матема­тические методы и моделирование

Автоматизирование системы проектиро­вания в землеуст­ройстве

Землеустроительное проектирование

Правоприменитель­ная деятельность в землеустройстве (земельное право)

Законы природы и общества, фор- Теория мы их проявления в процессе ис­пользования земли; закономернос­ти рациональной организации тер­ритории

Исторические закономерности воз- История никновения и развития землеуст­ройства

Экономические законы, законо- Экономика мерности и формы их проявления при организации рационального использования и охраны земли, ме­тоды повышения эффективности землеустройства

Методы и способы геодезической Техника техники при производстве землеус­троительных работ

Закономерности организации зем- Организация леустроительного производства, методы и способы планирования и организации землеустроительных работ

Способы и приемы моделирования, Технология технология производства землеуст­роительных работ с использовани­ем ЭВМ

Приемы разработки проектов зем­леустройства в автоматизирован­ном режиме на ЭВМ

Теория, методы и методика разра­ботки, обоснования и осуществле­ния проектов землеустройства

Методы и способы ведения земле­устроительного делопроизводства

В изучаемом курсе применяется широкий спектр методов. Как и во всякой научной дисциплине, здесь используются традицион­ные методы теоретического познания - научной абстракции, ин­дукции и дедукции, анализа и синтеза. Путем абстракции откры­ваются и формулируются законы, определяется механизм их дей­ствия, устанавливаются научные понятия, категории, выражаю­щие сущностные стороны исследуемых объектов. Индукция представляет собой движение мысли от частного к общему, дедук­ция - напротив, переход от общих положений к частным опреде-

лениям. В практической деятельности методы индукции и дедук­ции трансформируются в метод последовательных приближений.

Так, например, при экономическом обосновании проекта внутрихозяйственного землеустройства сначала оценивают разме­щение производственных подразделений и хозяйственных цент­ров, затем - магистральных дорог, объектов инженерного обору­дования территории, после этого - организацию угодий и севоо­боротов, устройство территории севооборотов и кормовых угодий.

Методы анализа и синтеза связаны соответственно с разделени­ем изучаемого объекта на составляющие элементы и с их сложе­нием в целостное явление.

С помощью математического анализа устанавливается влияние некоторых величин (факторов, аргументов) на зависимую пере­менную (функцию, результат). Например, при установлении раз­мера землевладения, выступающего в роли функционального по­казателя, можно оценить его зависимость от таких факторов, как специализация хозяйства, плодородие и местоположение земель, фондообеспеченность, наличие трудовых ресурсов и т.д. При этом используются также экономико-статистические методы (корреляционно-регрессионного анализа, производственных фун­кций, дисперсионного анализа и др.).

В связи с тем что организация территории представляет собой сложный процесс, для ее изучения нередко применяют методы математического моделирования, которые позволяют в формализо­ванном виде (с помощью математических символов, уравнений, неравенств и т. п.) выявить закономерности организации террито­рии, вскрыть причины ее изменения, наметить пути ее совершен­ствования в различных условиях и за счет этого повысить эконо­мическую эффективность производства.

На практике математическое моделирование обычно дополня­ется другими экономико-математическими методами (математи­ческого программирования, классического дифференциального исчисления и др. - см. Т. 4 настоящего издания).

В исследованиях по экономике землеустройства широко ис­пользуют монографический метод. При этом детально изучают от­дельные типичные или наиболее характерные объекты, явления, процессы и на основе полученных результатов делают научные выводы и обобщения. Как правило, оценивают влияние организа­ции территории на эффективность производства в передовых сельскохозяйственных предприятиях или наиболее эффективные методы, способы, технологии, приемы осуществления землеуст­роительных работ.

Определенное значение для землеустройства имеет эксперимен­тальное проектирование, когда достижения науки, практики и пе­редового опыта апробируются на реальных производственных объектах, что позволяет сделать обоснованные выводы о направ­лениях целесообразной реорганизации других объектов.

Исходя из предмета экономики землеустройства, в настоящем курсе ставятся следующие основные задачи:

раскрыть экономическую сущность землеустройства и его со­циально-экономическое содержание;

показать объективные экономические законы, установить фор­мы и закономерности их проявления при организации террито­рии, оценить их влияние на землеустройство;

определить роль землеустройства в экономическом механизме регулирования земельных отношений;

усовершенствовать методы экономического обоснования и оценки эффективности землеустроительных решений;

определить наиболее эффективные пути улучшения использо­вания земли;

обосновать рациональные формы землевладения и землеполь­зования, ведения сельскохозяйственного производства и соответ­ствующие им формы организации территории;

установить оптимальные размеры и структуру землевладений и землепользовании, выбрать приоритетные направления их разви­тия;

определить пути повышения эффективности землеустройства.

Для определения сущности землеустройства, его места и роли в общественном производстве необходимо прежде всего показать его объективный характер и раскрыть его социально-экономичес­кое содержание.

Контрольные вопросы и задания

1. Чем различаются понятия «межевание» и «землеустройство»?

2. Что представляет собой землеустройство и в чем проявляется его экономи­ческая сущность?

3. Почему экономика землеустройства может быть выделена как самостоятель­ная научная дисциплина?

4. Что является предметом экономики землеустройства?

5. Каковы основные методы экономики землеустройства?

6. Дайте обоснование места и роли экономики землеустройства в системе спе­циальных научных дисциплин, изучающих землеустройство.

7. Каковы основные задачи курса «Экономика землеустройства»?

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В СИСТЕМЕ ОБЩЕСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА

1. ОБЪЕКТИВНЫЙ ХАРАКТЕР ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА И ЕГО СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

Земельные отношения - это совокупность общественных отно­шений, связанных с владением и пользованием землей; они явля­ются составной частью производственных отношений и по своей

сути относятся к экономическому базису общества. Основу зе­мельных отношений любого общества составляет собственность на землю.

Система общественного и государственного устройства, харак­теризующаяся определенными земельными отношениями и соот­ветствующей политической организацией общества по их регули­рованию, определяет земельный строй общества.

Любое государство, воздействуя на земельный строй, осуществля­ет земельную политику. Она всегда проводится в интересах господ­ствующих групп общества и представляет собой деятельность госу­дарства по регулированию земельного строя, отношений между классами, социальными группами, отдельными землевладельцами (землепользователями) по поводу владения и пользования землей.

Процесс государственного воздействия на земельный строй осуществляется различными мерами: правовыми, экономически­ми, организационными.

Экономические меры являются основными, так как они стиму­лируют развитие земельных отношений на основе экономическо­го воздействия на материальное благосостояние заинтересован­ных лиц: налогообложения, кредитования, целевого финансиро­вания, субсидирования, штрафования, поощрения рационального землепользования и охраны земли и т. д. Все это нужно для созда­ния наилучших социально-экономических условий для использо­вания земли как объекта недвижимого имущества, главного сред­ства производства в сельском и лесном хозяйстве, пространствен­ного операционного базиса для размещения различных отраслей народного хозяйства, предприятий, организаций и учреждений.

С этой целью государство собирает информацию о земельных участках, ведет земельный кадастр, проводит оценку земли, взи­мает земельный налог, изымая дифференциальную ренту, органи­зует хозяйственно целесообразное использование земли, осуще­ствляет управление земельными ресурсами и землеустройство.

Экономическую роль землеустройства нельзя связывать только с государством и земельной политикой, деятельностью законодатель­ных и исполнительных органов власти различных уровней, землеуст­роительных организаций и т. д. Изменения в землевладении и земле­пользовании, реорганизация и перераспределение земель происхо­дят объективно, под влиянием многообразных факторов:

экономических интересов собственников земли, землевладель­цев и землепользователей, связанных с земельным оборотом (куп­лей-продажей, залогом земельных участков и т. п.); всегда выше цены на участки, имеющие хорошую конфигурацию, местополо­жение, высокое плодородие, отсутствие недостатков землепользо­вания, что во многом достигается за счет землеустройства;

конъюнктуры рынка, определяющей цены на продукцию и, как следствие, хозяйственное назначение участков (пашня, многолет­ние насаждения, кормовые угодья и т. п.), специализацию сельско-

хозяйственных предприятий (состав отраслей, структуру посевных площадей), уровень развития научно-технического прогресса;

развития территориальных условий производства, которые улучшаются в процессе землеустройства и дают собственникам земли и землепользователям экономические преимущества перед другими участниками производства;

внедрения в ходе землеустройства достижений научно-техничес­кого прогресса в области технологии и организации производства.

По сути дела, землеустройство представляет собой процесс це­ленаправленной организации территории и средств производства, неразрывно связанных с землей, происходящий под воздействием всех основных факторов экономического развития. Поэтому оно имеет не только социально-экономическое содержание, но и объективный характер. Вне зависимости от политических процес­сов, происходящих в обществе, его необходимо осуществлять и поддерживать. В противном случае организация территории при­спосабливается к новым условиям стихийно, без участия квали­фицированных специалистов и учета научных рекомендаций, что может нанести большой ущерб природе и обществу.

2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЗАКОНЫ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

Из экономической теории известно, что экономические зако­ны подразделяются на общие, специфические и особенные. К об­щим законам относятся: закон соответствия производственных отношений характеру и уровню развития производительных сил, закон повышающейся производительности труда, закон пропор­циональности.

Каждому общественному строю присуща своя система специ­фических законов, действующих в реальной жизни не изолиро­ванно друг от друга, а в определенной системе. Например, в капи­талистическом обществе действуют законы производства приба­вочной стоимости, конкуренции, капиталистического накопле­ния, средней нормы прибыли.

Особенные законы могут быть присущи различным способам производства. К ним относятся, например, закон стоимости, дей­ствующий в условиях товарного производства, законы экономи­ческого роста и др.

Процесс использования экономических законов в теории и на практике сводится к следующим основным стадиям:

познание закона (его открытие, формулировка, установление взаимосвязи с другими законами);

определение форм проявления закона;

изучение механизма действия закона;

определение форм использования закона.

Например, согласно закону стоимости производство и обмен то­варов осуществляются исходя из общественно необходимых затрат труда. При обмене товаропроизводители, индивидуальные затраты которых меньше общественно необходимых, выигрывают, а те, у ко­торых эти затраты выше, проигрывают. Это приводит к дифферен­циации товаропроизводителей, вынуждает их снижать затраты и сле­дить за тем, чтобы они не превышали общественно необходимые.

Формой проявления закона является определенная экономи­ческая категория. Так, применительно к закону стоимости основ­ной экономической категорией является цена, представляющая собой денежное выражение стоимости товара. Регулируя цены или отпуская их, государство, используя механизм закона стоимо­сти, может стимулировать или ограничивать производство различ­ных видов товаров, а также перераспределять ресурсы между раз­личными сферами производства.

Поскольку землеустройство является составной частью общест­венного способа производства, оно находится под воздействием за­кона соответствия производственных отношений характеру и уров­ню развития производительных сил. Это означает, что содержание, формы и методы землеустройства должны соответствовать этому уровню. В частности, оно приводит в соответствие организацию зем­левладений и землепользования (территории) с земельными отноше­ниями, уровнем развития научно-технического прогресса, система­ми ведения сельского хозяйства, сложившимся типом расселения.

Рост народонаселения, развитие научно-технического прогрес­са, конкуренция товаропроизводителей (особенно в условиях ры­ночной экономики) стимулируют рост производительности труда и эффективности производства в целом. Следовательно, землеуст­ройство должно создавать организационно-территориальные ус­ловия, способствующие такому росту.

Любая форма земельного устройства или организации террито­рии влияет на эффективность хозяйственной деятельности. Напри­мер, за счет правильного размещения хозяйственных и производ­ственных центров, населенных пунктов, летних лагерей, дорог, ско­топрогонов можно значительно сократить время и затраты на транс­портировку грузов, переезды людей к месту работы и обратно, перегоны скота на пастбища, ликвидировать встречные переезды, улучшить организацию производства. При рациональных размерах производственных подразделений, севооборотов, правильной кон­фигурации полей и рабочих участков улучшается организация труда, экономится время на холостые переезды, повороты и заезды машин­но-тракторных агрегатов, повышается производительность сельско­хозяйственной техники, сокращаются сроки полевых работ и т. д.

Закон пропорциональности требует, чтобы составные части любой многофункциональной экономической системы находи­лись в определенных сбалансированных пропорциях, соотноше­ниях. Практика показывает, что сельскохозяйственные предприя-

тия неоптимальных размеров имеют невысокую эффективность, чаще распадаются или реорганизуются. Важно также сбалансиро­вать все ресурсы хозяйства и прежде всего согласовать его специа­лизацию с качеством и количеством земель, наличием основных и оборотных фондов, трудовых ресурсов. В частности, должны быть сбалансированы зеленый конвейер, структура посевных площа­дей, производство и потребление кормов, производство и реализа­ция продукции, что требует серьезного экономического обоснова­ния проектов землеустройства.

В условиях рыночного хозяйства при жесткой конкуренции производителей значение землеустройства повышается. За счет лучшего использования производительных и территориальных свойств земли, прекращения процессов эрозии почв, ликвидации потерь продукции при распашке меж, ненужных дорог и клиньев можно заметно увеличить производство имеющей спрос продук­ции. Благодаря сокращению транспортных, эксплуатационных и амортизационных расходов, общепроизводственных и общехозяй­ственных затрат снижаются издержки производства, что делает хозяйство более конкурентоспособным. Как правило, землеустро-енное предприятие имеет больше возможностей для удержания своих позиций на рынке.

3. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Государство, осуществляя земельную политику, всегда исполь­зует определенный механизм воздействия, состоящий из правовой и экономической частей. Правовой механизм включает нормы и правила, определяемые прежде всего земельным законодатель­ством и обязательные для исполнения. Выполнение их контроли­руется органами государственной власти, землеустроительной службой, судебными инстанциями.

Экономический механизм основан на мерах материального воздействия на землевладельцев и землепользователей, направ­ленных на реализацию определенной земельной политики, при­оритетных направлений использования земли, укрепление гос­подствующих форм земельной собственности. К основным эле­ментам этого механизма относятся: " установление дифференцированных земельных платежей;

экономическое стимулирование рационального землевладения и землепользования и применение экономических санкций за бесхозяйственное отношение к земле, снижение почвенного пло­дородия;

экономическая защита от изъятия земель сельскохозяйственного назначения для иных нужд (промышленности, транспорта и т. д.);

кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства.

Система землеустройства (включая определенные органы и службы, землеустроительные действия, документацию) является главным инструментом реализации экономического механизма. Так, в ходе землеустройства с использованием материалов кадас­тра, мониторинга и экономической оценки земель устанавлива­ются площади и границы землевладений и землепользовании, качественные характеристики земель, служащие информацион­ной базой данных для начисления земельного налога и установ­ления арендной платы. Кроме того, при землеустройстве опреде­ляются особые условия и режим использования земель, сервиту-ты (обременения), дается характеристика исходного состояния плодородия земель, намечаются мероприятия по мелиорации, рекультивации, защите почв от эрозии. Сравнивая в динамике эти исходные данные с показателями фактического использова­ния территории, государство может применять к землевладель­цам и землепользователям те или иные меры экономического воздействия.

В целях экономического стимулирования рационального ис­пользования земель владельцы и пользователи на определенное время могут освобождаться от платы за землю, получать льготы по уплате земельного налога. Государство или местные органы власти могут выделять бюджетные ассигнования для восстановления или рекультивации земель, денежные компенсации при временной их консервации, устанавливать повышенные цены на экологически чистую продукцию, поощрять владельцев за улучшение качества земель, повышение плодородия почв, продуктивности земель лес­ного фонда.

Штрафные санкции (вплоть до изъятия выделенного земель­ного участка) устанавливают за потерю почвенного плодородия, развитие эрозии, нарушение земельного и природоохранного за­конодательства.

В процессе землеустройства осуществляется экономическая защита земель сельскохозяйственного назначения. Так, напри­мер, изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных пред­приятий, организаций и учреждений, упорядочение их земле­пользования проводят только на основе проекта межхозяй­ственного землеустройства. В нем определяют состав и ценность изымаемых земель, разрабатывают мероприятия по устранению отрицательных последствий отвода на развитие производства, расселение, организацию территории, охрану земель и природ­ной среды, рассчитывают и обосновывают размеры убытков, воз­мещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сель­скохозяйственного и лесохозяйственного производства и спосо­бы их возмещения.

Разрабатываемые в системе землеустройства прогнозы, госу­дарственные и региональные программы использования и охраны земель, схемы использования и охраны земельных ресурсов и схе-

мы землеустройства входят в единую систему предплановых и предпроектных разработок на уровне отдельных регионов и стра­ны в целом. Они предназначены для взаимоувязанного решения вопросов рационального использования земельных ресурсов, со­хранения и повышения плодородия почв, охраны земель (в комп­лексе с другими природоохранными мероприятиями). Они также являются научной основой для осуществления инвестиционной и кредитно-финансовой политики, направленной на регулирование земельных отношений, поддержку развития приоритетных форм землевладения и землепользования.

Любая отрасль народного хозяйства, каждое предприятие, организация или учреждение для своего размещения требуют вы­деления земельных участков. Земля нужна не только для строи­тельства зданий, сооружений, дорог, но в большинстве случаев и для осуществления основной производственной деятельности - ведения сельского и лесного хозяйства, добычи полезных ископа­емых и т.д. Таким образом, важнейшим условием образования любого предприятия является предоставление ему земли, осуще­ствляемое в процессе землеустройства.

По мере развития народного хозяйства происходит перераспре­деление земель между отраслями, предприятиями, гражданами. Это обусловлено тем, что одни предприятия требуют дополни­тельных земельных участков, другие - реорганизуются или лик­видируются вообще. Земельный фонд находится в постоянном движении, регулируемом в ходе землеустройства.

Кроме того, функционирование любых, и в первую очередь сельскохозяйственных, предприятий связано с необходимостью территориальной организации и размещения производства, орга­низации рационального использования и охраны земель, создания устойчивых агроландшафтов. Поэтому при землеустройстве систе­ма ведения хозяйства, система земледелия, технологии возделыва­ния культур увязываются с особенностями территории, качеством и местоположением земель; организация производства, труда и управления согласовывается с земельно-хозяйственным устрой­ством предприятия, объемами мелиорации и освоения новых зе­мель. Тем самым землеустройство затрагивает все сферы хозяй­ственной деятельности, начиная от образования новых, упорядо­чения существующих землевладений и землепользовании и кон­чая устройством территории конкретных участков, на которых осуществляются производственные процессы (обработка почв, уход за посевами, уборка урожая).

Для реализации своей земельной политики государство через систему землеустроительных и ряда иных органов осуществляет управление земельными ресурсами, производя определенные землеустроительные действия. Их взаимосвязь с функциями уп­равления земельными ресурсами показана в табл. 2.